「屋上に上がったことがないから、どんな状態か分からない」という方は少なくありません。仙台市青葉区の斎藤様（仮名）も同様で、今回は築35年の鉄骨＋ALC造建物の屋上と外壁を現地調査しました。ドローン撮影と目視点検で確認した内容を、そのままお伝えします。
ドローンで把握した屋根全体の状況
まずドローンで屋根全体を撮影しました。陸屋根（フラット屋根）は傾斜がないぶん、雨水が滞留しやすい構造です。今回の建物では屋上シート表面に退色と汚れの蓄積が確認でき、35年という年数相応の劣化が見られました。ドローン撮影は、脚立や足場なしで広範囲を一度に記録できるため、見落としを減らすのに役立っています。
外壁4面の確認結果
東・南・西・北の4面をそれぞれ確認しました。ALC（軽量気泡コンクリート）パネルは表面塗膜の劣化が進むと、素地自体が雨水を吸い込むようになります。今回は塗膜の色あせとチョーキング（手で触れると白い粉が付く状態）が全面に見られました。ALC自体に大きなひび割れは確認できませんでしたが、パネル同士の目地シーリングは硬化・痩せが進んでおり、打ち直しが必要な箇所がありました。
最も注意が必要だったシートのジョイント剥がれ
屋上に上がって最初に確認したのが、防水シートのジョイント（継ぎ目）部分の剥がれです。シート防水は複数枚のシートを重ね合わせて施工しますが、その重なり部分の接着が経年で弱まり、端部が浮いてめくれ上がっていました。この状態を放置すると、剥がれた隙間から雨水がシートの下に入り込み、下地のALCや鉄骨に達します。ALCは水分を含むと強度が落ちやすく、鉄骨部分が錆びると補修コストが大きく跳ね上がります。ジョイント剥がれは外から見えないため、屋上に上がって初めて分かるケースがほとんどです。
コロニアル屋根部分も確認
建物の一部にコロニアル（スレート）屋根の区画も確認されました。こちらは表面のコケと塗膜の劣化が見られましたが、割れや大きなずれは現時点では確認されていません。ただし、コロニアルも35年経過すると素材自体が脆くなっていることが多く、踏み抜きに注意しながら点検する必要があります。
なごみルーフからのアドバイス
今回の調査で優先度が高いのは屋上シートのジョイント剥がれです。部分的な補修（ジョイント部の再接着・シーリング処置）で対応できる段階のうちに手を打つと、全面改修より費用を抑えられます。シート全体が劣化しきってしまうと、撤去・下地補修を含む全面的な防水やり直しが必要になるため、早めの判断が結果的にコストを下げます。外壁の目地シーリングと塗装については、屋上防水の工事と時期を合わせて施工すると足場代が1回で済みます。斎藤様には調査結果と合わせてこの点もご説明し、工事の優先順位と費用感をご提案しました。
同じお悩みの方は
なごみルーフでは仙台市青葉区をはじめ、仙台市内・宮城県内の陸屋根（シート防水）や鉄骨ALC造建物の現地調査を無料で行っています。「屋上に一度も上がったことがない」「ジョイント部分が気になっている」という方は、お気軽にお問い合わせください。調査時にはドローン撮影の画像もそのままお渡しします。
