築40年の建物は、屋根も外壁も一度や二度の塗り替えを経ていることが多く、「まだ持つのか、そろそろ替えどきなのか」の判断が難しい時期に差し掛かります。仙台市太白区の森様（仮名）のお宅にお伺いしたのも、ちょうどそういったタイミングでした。
現地で拝見した建物の状態
外壁の北面を確認すると、黄色の塗装面に色あせと汚れの蓄積が見られました。北面は日当たりが少ないぶん湿気が抜けにくく、コケや藻が定着しやすい方角です。赤い幕板や軒天との接合部まわりも、塗膜の劣化が進んでいる様子でした。
西面は道路側に面しており、外から全体像を確認しやすい角度です。窯業系サイディングの目地（パネルのつなぎ目）に充填されているシーリング材の状態が気になりました。築40年ともなると、シーリングは複数回打ち替えているケースがほとんどですが、現状の目地が硬化・収縮していれば、そこから雨水が入り込むリスクがあります。
南面は2階バルコニーを含む面です。バルコニー手すりまわりの取り合い部分は、雨がかかりやすく劣化が集中しやすい箇所です。屋根のスレートについては、屋根上に上がって近くで確認が必要なため、今回の外観調査に続いて屋根面の詳細点検も実施しました。
築40年のスレートと窯業系サイディングで起きやすいこと
スレートは塗膜が切れると吸水しやすくなり、凍害（水が染み込んだまま凍結・膨張を繰り返すことによるひび割れ）が進行します。仙台の冬はこの凍害が出やすく、スレートの反りや割れにつながります。築40年という年数を考えると、塗り替えで対応できる状態か、カバー工法や葺き替えを検討すべき状態かを屋根面で直接確認することが判断の前提になります。
窯業系サイディングは、表面の塗膜が劣化すると素地のセメント系材料が水を吸いやすくなります。目地シーリングの劣化と塗膜の劣化が重なると、外壁内部への浸水リスクが高まります。築40年で現行の塗装がいつ施工されたものかによって、対処の優先度が変わります。
対処法と費用の目安
外壁については、シーリングの打ち替えと塗り替えを同時に行うのが一般的な対応です。窯業系サイディングの外壁塗装は足場を含めると概ね60万〜120万円台が多く、建物の面積や使用する塗料のグレードで変わります。シーリング打ち替えは外壁塗装と同時施工が効率的です。
スレート屋根は、塗膜の状態が比較的良好であれば塗り替えが選択肢に入りますが、スレート自体に反りや割れが多い場合はカバー工法（既存スレートの上に新しい屋根材を重ねる）や葺き替えを検討します。カバー工法は撤去費用が不要なぶん費用を抑えやすい反面、屋根の重量が増えるため、建物の構造状態も踏まえて判断が必要です。費用は屋根の大きさにもよりますが、カバー工法で概ね80万〜150万円前後を目安に考えていただくことが多いです。
まずは屋根の詳細確認から
今回のような築40年の建物では、外壁と屋根を同時期にまとめてメンテナンスする方が足場代を1回分節約できます。ただし、どの工法が適切かは実際に屋根面に上がって確認しないと判断できません。なごみルーフでは屋根・外壁の現地調査を無料で行っており、仙台市太白区はもちろん、仙台市内・近郊エリアにお伺いしています。「屋根の状態を一度見てほしい」という段階でも構いませんので、お気軽にご相談ください。
