「築45年になるけれど、屋根や外壁がどんな状態なのか自分では判断できなくて」というご相談は、決して珍しくありません。仙台市青葉区の木村様（仮名）もそうしたお気持ちからご連絡をくださいました。建物の外まわりに目立った不具合が出ていないと、つい後回しになりがちです。ただ、築45年という年数は、屋根・外壁ともに内部で静かに進行している劣化を見逃しやすい時期でもあります。
現地で確認した外壁の状態
現地で拝見したところ、モルタル外壁の表面は全体的にくすみが出ており、塗膜の防水性がかなり落ちている状態でした。西面・南面は日射と風雨を受けやすい向きのためか、変色が目立ちます。南面の2階部分には横向きに細いひび割れが数本入っており、指で触れると表面がわずかに粉状になるチョーキング現象も確認しました。
東面・北面は日当たりが少ない分、苔が部分的に付着していました。北面は特に湿気が逃げにくく、モルタルが吸水した状態が続きやすい環境です。クラック（ひび割れ）自体はまだ髪の毛ほどの幅のものが中心でしたが、放置すると雨水が入り込み、下地まで傷む可能性があります。
室内で気になった点
室内も確認させていただきました。天井まわりに雨染みや変色は見当たらず、現時点で雨漏りには至っていないと判断しています。ただ、外壁の防水性が落ちていれば、壁内部の木部に湿気が蓄積してからじわじわと被害が広がるケースもあるため、外まわりの手当ては早い段階で進めておくほうが安心です。
陶器瓦屋根の耐久性と今後の判断基準
屋根は陶器瓦です。陶器瓦そのものは吸水率が低く耐久性があり、適切に施工されていれば60年以上持つ素材です。ただし、瓦を固定する漆喰や棟部分の土台、瓦桟の状態は別の話で、築45年であれば点検が必要な時期に入っています。今回の調査では屋根に登って確認しており、棟の漆喰が部分的に剥がれかけている箇所がありました。瓦自体の割れは確認できませんでしたが、漆喰の剥がれを放置すると棟が動いて瓦のズレにつながります。
優先すべき対処と費用の目安
今の状態を踏まえると、外壁の塗り替えと棟漆喰の補修を優先してお勧めしました。モルタル外壁の塗り替えはクラック補修を含め、木村様邸の規模（2階建て）であれば80〜120万円前後が目安です。棟漆喰の補修は範囲によりますが、部分補修であれば10〜20万円程度で対応できます。いずれも足場を組む工事になるため、外壁塗装と屋根補修を同時に進めると足場代が一回で済み、トータルコストを抑えられます。
まずは現地調査でご自宅の状態を確認してください
なごみルーフでは仙台市青葉区を含む仙台市全域で現地調査を無料で承っています。「外壁にひびが入っている気がする」「屋根が気になるけれど自分では見られない」という段階でも構いません。調査後は写真付きの報告書をお渡しし、必要な工事とそうでない箇所を分けてご説明します。お気軽にお問い合わせください。
